Цей рукопис було створено у 2014 році у зв’язку з пошуками відповіді на питання  “Як захистити свої права людини в умовах реформування системи управління житловим фондом на прикладі впровадження пілотної програми «Моя домівка» у м. Луганську”. Питання виникло тому,  що у січні 2013 року було затверджено пілотну програму “Моя домівка”  Відповідно до неї створювалась управляюча компанія на базі міського комунального підприємства “Центрожилком”.  Наша “Чайка”, аналізуючи різні документи стосовно новоствореної управляючої компанії та вже проведених змін у сфері власності на житло, дійшла висновку, що розробляється система позбавлення жителів багатоквартирних будинків прав власності на своє неприватизоване і приватизоване житло з перспективою поширення  цього досвіду на всю Україну.

Нам вдалося зберегти рукопис того часу. Станом на сьогодні основні висновки залишаються тими ж самими, черговий наступ на ті ж самі граблі створило можливим  оновлене законодавство у сфері ЖКГ.
Тому ми публікуємо цей матеріал як дискусійний, щоб спеціалісти звернули увагу: громадяни  можуть бути позбавленими свого житла  за причини непомірних апетитів сучасних житлових служб,   які можуть мати свої програми на кшалт “Моєї домівки”. Чекаєамо  на відгуки спеціалістів.
Наші контакти: тел:  066 766 99 31,    ел.пошта:  lgseagull@gmail.com

 

                                                                                    На правах рукопису

 

Як захистити свої права людини в умовах реформування системи управління житловим фондом на прикладі впровадження пілотної програми «Моя домівка» у м. Луганську

Посібник для  жителів багатоквартирних будинків, членів ОСББ, громадських активістів, правозахисних організацій

 

Зміст:
     Вступ. Права громадян і реформи в ЖКГ……………………………………..
  1. Загальна характеристика державної політики щодо реформування системи управління житловим фондом……………………………………………………
1.1.Передумови впровадження пілотної Програми реформування ЖКГ «Моя домівка»
1.2.Опис ситуації, що склалася у ЖКГ м. Луганська напередодні впровадження Програми «Моя домівка»
1.3.Зауваження до змісту та процедур впровадження Програми «Моя домівка»…
       2.Правова оцінка програми «Моя домівка» з точки зору дотримання прав ..
2.1.Оцінка: Позитивні аспекти ……………………………………………………
2.2 Оцінка: Негативні аспекти …………………………………………………….
2.2.1.Відсторонення від участі у розробці та прийнятті Програми співвласників багатоквартирних будинків …
2.2.2. Прийняття Програми без консультацій з громадськістю ………………….
2.2.3. Ігнорування вимог закону щодо громадських слухань та громадського контролю
2.2.4. Відсутність науково-технічного забезпечення розробки Програми ……..
2.2.5. Відсутність у Програмі дотримання конкурентних засад виконавців……
2.2.6. Невідповідність інформації у різних документах виконкому та комунальників порушення щодо обов’язкового мінімуму житлово-комунальних послуг і щодо формування тарифів на ці послуги
2.2.7. Відсутність нормативно-правової бази для реформування системи управління житловим фондом
2.2.8. Порушення законності та перевищення повноважень з боку органу місцевого самоврядування
2.2.9.  Невирішеність ключового питання – щодо проведення капітального ремонту будинків
2.3.Результати змін в управлінні житловим фондом..………………………………
2.4.Громадянин як центральна постать,  на яку орієнтовані реформи ……………
2.5.Висновки.
3.Рекомендації щодо захисту прав людини, законних інтересів громадян при реформуванні системи управління житловим фондом
3.1.Рекомендації громадянам як співвласникам багатоквартирних будинків
і споживачам житлово-комунальних послуг………………………………………
3.1.1.Знати та реалізовувати свої права у сфері ЖКГ, мати врегульовані відносини власності на житло
3.1.2.Зареєструвати свої речові права на нерухоме майно …………………………
3.1.3. Забезпечити контроль укладання нотаріального договору
на управління майном та його державну реєстрацію…………………………………………..
3.1.4. Взяти участь у визначенні виконавця послуг………………………………..
3.1.5. Укласти індивідуальний договір з управителем на отримання послуг…….
3.1.6. Підписувати всі договори  на послуги після  ретельного вивчення їх ……….
3.1.7.Брати активну участь в обліку наданих послуг та вимагати від виконавців   проведення перерахунку оплати
3.1.8.Домагатися повної ясності в документах, запропонованих представниками органів місцевого самоврядування та комунальниками
3.2.Рекомендації для жителів – співвласників багатоквартирного будинку щодо створення ефективної системи управління своїм майном в аспекті колективної реалізації своїх прав
3.2.1. Отримати повний комплект технічної документації на багатоквартирний будинок
3.2.2. Зареєструвати у Державній реєстраційній службі для ОСББ майнові права на житловий будинок
3.2.3. Забезпечити юридичний захист прав ОСББ у правовідносинах з владними установами,  комунальними підприємствами, організаціями, компаніями та ін.. ….
3.2.4.Забезпечити реалізацію прав та обов’язків членів ОСББ як власників, також загальних прав ОСББ
3.2.5. Відпрацювати статути своїх ОСББ з врахуванням функцій утримання будинку
на своєму балансі та управління ним …………………………………………………… .
3.2.6. Домогтися прозорості для членів ОСББ щодо формування тарифів
на житлово-комунальні послуги …………………………………………………………
3.2.7.Погодити тарифи з членами ОСББ …………………………………………………
3.3. Рекомендації для жителів багатоквартирних будинків, які ще не створили
свого ОСББ або не увійшли до вже створеного ОСББ …………….………………
3.3.1.Прискорити створення у себе ОСББ  ……………………………………….…….
3.3.2. Долучитися до процесів впливу на прийняття рішень щодо питань реалізації
своїх прав та інтересів у житлово-комунальній сфері …………………………………
Перелік використаних нормативно-правових документів……………………………..
 

* * *

Вступ. Права громадян і реформи в ЖКГ.

 

Реформування системи управлінням житловим фондом, яке розпочато в Україні у 1992 році, а з 2012 року набуло значного прискорення, також пов’язані з цим зміни у відносинах власності в житлово-комунальній сфері мають бути у підсумку націлені на забезпечення прав людини.
Конституцією України та чинним законодавством зазначені наступні основні права людини щодо забезпечення житлом та щодо житлово-комунального обслуговування:
  • право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім’ї, що включає достатнє харчування, одяг, житло. Стаття 48 Конституції України
  • (визначення «достатнє» має багатий зміст;
  • право на житло, на недоторканність житла. Стаття 47 Конституції України;
  • право на власність: володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, право на захист власності. Стаття 41 Конституції України;
  • право одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні
послуги  згідно  із  законодавством та умовами договору на надання
житлово-комунальних послуг. Стаття 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги»;
  • право одержувати в   установленому   законодавством   порядку
необхідну інформацію про перелік  житлово-комунальних  послуг,  їх
вартість,   загальну   вартість   місячного   платежу,   структуру
  • ціни/тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо. Стаття 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги»;
  • право на інформацію про виробника (виконавця, продавця). Стаття 4 Закону «Про захист прав споживачів»;
  • право на перевірку  кількості  та  якості   житлово-комунальних
послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Стаття 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги»;
  • право на захист своїх прав державою.Стаття 4 Закону «Про захист прав споживачів»;
  • право на створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Стаття 4 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
  • та інші права власника, суб’єкта громадянсько-правових відносин і споживача.
 
Реформи, що проводяться в житлово-комунальній сфері, впливають як безпосередньо, так і опосередковано на реалізацію прав великої кількості громадян, а тому аналіз державної політики в цій сфері та коректність  застосування її на місцевому рівні є актуальними для усіх суб’єктів реформування: громадян та їх територіальних громад, владних структур, зокрема, законодавців, також виконавців житлово-комунальних послуг, бізнесменів.
З огляду на важливість оперативного висвітлення першого досвіду нової хвилі реформування відносин власності у житлово-комунальній сфері і стану реалізації прав людини на тлі цих реформ,  надаємо правовий експертний аналіз та громадську оцінку впровадження нової системи управління житловим фондом на прикладі міста Луганська, також рекомендації для громадян, які є або мають перспективу стати співвласниками (на праві спільної сумісної власності) своїх багатоквартирних будинків.
  1. Загальна характеристика державної політики щодо реформування системи управління житловим фондом
 Передумови впровадження пілотної Програми реформування ЖКГ «Моя домівка» у м. Луганську
 
Починаючи з 2012 року, у різних регіонах України за безпосередньої підтримки Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України впроваджуються під різними назвами місцеві програми з реформування управління власністю у житлово-комунальній сфері.
Заходи щодо переводу на ринкові засади відносин у сфері управління (обслуговування та утримання) багатоквартирними будинками до 2015 року проводяться в рамках Програми реформування житлово-комунального господарства, затвердженої на 2009-2014 рр. (Закон в редакції Закону N 1511-VI ( 1511-17 ) від 11.06.2009, Із змінами, внесеними згідно із Законом N 5469-VI ( 5469-17 ) від 06.11.2012).
Програмою передбачено «реалізації пілотних  проектів  у  сфері  житлово-комунального господарства,  спрямованих  на  удосконалення  системи  управління житловим  фондом».
У 2013 році у м. Луганську на підставі зазначеної Програми було започатковано свій пілотний проект. При цьому орган місцевого самоврядування уник належних консультацій з громадськістю та  ведення конструктивного діалогу з громадою з приводу впровадження нової Програми міськвиконкому «Моя домівка».
Назва програми: «Міська цільова програма впровадження сучасної системи керівництва житловим фондом та організації ефективного процесу надання житлово-комунальних послуг м. Луганська на 2013-2015 роки «Моя домівка» (далі по тексту: Програма, Програма «Моя домівка») (1).
У ній задекларовано цілі впровадження сучасної системи управління житловим фондом та шляхи і заходи з організації ефективного процесу надання житлово-комунальних послуг у м. Луганську. Програма вважається пілотною, у подальшому передбачається поширення досвіду на інші області України.
Проте, в ході реалізації Програми вже протягом перших місяців виникло багато питань і непорозумінь, пов’язаних з  порушенням прав мешканців приватизованих квартир, ОСББ та інших об’єднань жителів на гарантований мінімум комунальних послуг, на управління будинками, на прозорість тарифної політики. Розроблені на її виконання документи та прийняті рішення крили в собі суперечності з законом, корупційні чинники (2,3,4).
Програмою закреслено сенс реформування житлово-комунальної сфери:  громадянин-споживач житлово-комунальних послуг втратив перспективи стати центральною постаттю реформування ЖКГ. Зросла загроза втрати громадянами житла на користь посередників.
У зв’язку з цим громадськістю був проведений громадський правовий експертний аналіз Програми «Моя домівка», метою якого було налагодження продуктивного діалогу з місцевою владою задля досягненні позитивних змін в ході розпочатої реформи управління житловим фондом, на які могли б рівнятися інші  міста та громади в Україні. Висновки такого аналізу і відповідні рекомендації для громадян викладені у даній брошурі.
На жаль, повністю досягнути мети, яку ми поставили у своїй роботі, нам не вдалося у зв’язку з подіями на сході України, які призвели до окупації частини території Луганської області разом з містом Луганськом та до тимчасової втрати контролю над цією територією з боку України.
  • Опис ситуації, що склалася у ЖКГ м. Луганська напередодні впровадження Програми «Моя домівка»
 
На   початку  впровадження  Програми  в  сфері  ЖКГ спостерігалися наступні негативні явища, що ускладнювали реформування:
  • Відсутність реальної участі співвласників житла в керуванні процесом його обслуговування.
Головна причина – небажання керівництва міста й комунальних служб допустити людей до реальної участі в управлінні багатоквартирними будинками та до  заглиблення їх у питання володіння, користування та розпорядження спільною сумісною власністю у будинках, житловим фондом взагалі. Глибинна причина такого небажання – корупція й відверте злодійство й шахрайство в сфері ЖКГ.
Тому приховане та явне відсторонення співвласників квартир від функцій власності на будинки – одна з головних причин корупції в сфері ЖКГ.
Або корупція в ЖКГ – головна причина цієї проблеми. Не усунеш корупцію – не зникне проблема.
  • Великий вплив на такий стан речей в сфері реформування ЖКГ справляє також чинник пасивності самих співвласників житла (за принципом «моя хата скраю»).
Тобто, поки щось робиться, люди й не прагнуть у це вникати. Але це доти, доки не настануть наслідки недбалого, нехазяйського ставлення до утримання житла – тобто поки не настане комунальний шоковий колапс: коли зовсім усе розвалиться й комунальні послуги зникнуть, або ціни на них непомірно зростуть, або коли люди зіткнуться безпосередньо з втратою своєї власності – житла.
  • Суперечливість, нестабільність і недосконалість діючих нормативно-правових актів, які регулюють діяльність сфери надання житлово-комунальних послуг.
Це підсилено змінами, передбаченими у напластованих одна на одну  програмах: Програма реформування та розвитку ЖКГ у 2009 р. (основна Державна Програма реформування і розвитку ЖКГ), Програма «Заможне суспільство…»  у 2010 р. (Програма прискорених змін), які не гармонують одна з одною, а разом  взяті – спрямовують розвиток житлово-комунальної сфери на хибний шлях ігнорування законних прав та інтересів громадян як співвласників спільного неподільного майна багатоквартирних будинків.(5,6)
  • Фізичне й моральне зношення основних фондів у сфері житлово-комунального господарства міста.
  • Обмеженість фінансових ресурсів і їх неефективне використання в сфері надання житлово-комунальних послуг.
  • Наявність значної суми заборгованості за зроблені житлово-комунальні послуги.
У цього явища багато коренів – від фіксування накопичення боргів на рахунках виконавців протягом майже 20 років до їх штучного завищення, особливо за період з 2004 року. На додаток,  у людей склалася стійка думка, що обсяг і якість житлово-комунальних послуг не відповідають ціні (тарифам).
  • Постійне збільшення нежитлових приміщень, відчуження допоміжних нежитлових приміщень у багатокварних житлових будинках, що спострегігається практично повсюдно і стало системним порушенням прав співвласників.
На сьогодні звичайним явищем стало відчуження та переобладнення нежитлових допоміжних приміщень у багатокварних будинках (підвалів, колясочних, горища і т.інш.), а також забудова та відчуження прибудинкової території. Це відбувається з порушенням порядку узгодження таких дій з співвласниками багатокварних будинків. На даний час таке розпорядження видається на підставі рішень органу місцевого самоврядування, і часто на такі процеси мають безпосередній (корупційний) вплив призначені цим органом обслуговуючи підприємства.
При цьому органи місцевого самоврядування ігнорують те, що при здійсненні таких дій та прийняттті таких рішення порушуються і міжнародні зобов’язанні України згідно з положеннями ст. 1 Протоколу №1 до Конвенції про захист прав людини і основних свобод, адже у таких випадках органом місцевого самоврядування здійснюється незаконне втручання в право приватної власності співвласників багатоквартирного будинку. Аналогічні справи вже розглядалися Європейським Судом з прав людини, рішення за якими є джерелом права для українського правосуддя і обов’язкові для застосування згідно зі ст. 17 Закону України «Про виконання рішень і застосування практики Європейського Суду з прав людини».
Так, у справі «Серявін та інші проти України» (Заява № 4909/04) рішенням Європейського Суду з прав людини від 10 лютого 2010 року (остаточне від 10.05.2011р.) було встановлено, що державою було здійснено незаконне втручання у право спільної власності власників квартир у багатоквартирному будинку, оскільки рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників як співвласником багатоквартирного житлового будинку володіти своїм майном у значенні статті 1 Першого протоколу Конвенції. Але незважаючи на наявність такого пілотного рішення проти України, досі не прийняті належні заходи впливу з боку Урядового Уповноваженого у справах Європейського суду з прав людини та з боку Уряду України для приведення правової практики у цій сфері у відповідність до вимог ст. 1 Протоколу №1 Конвенції про захист прав людини та основних свобод.
1.3. Зауваження до змісту та процедур впровадження Програми «Моя домівка»
У м. Луганську впроваджується «Програма впровадження сучасної системи управління житловим фондом та організації ефективного процесу надання житлово-комунальних послуг м. Луганська на 2013-2014 роки «Моя домівка» за наступних обставин:
  • Програма була розроблена в негласному режимі житлово-комунальним управлінням виконкому Луганської міської ради. Належні для такого випадку консультації з громадськістю не проводилися. Після затвердження сесією Луганської міської ради у січні 2013 р. Програма стала відома жителям обласного центру.
  • Наступне спостереження громадськості за процесом впровадження Програми показало, що остання має концептуальні вади, наслідками яких є ігнорування інтересів громадян з боку міської влади при подальшому реформуванні ЖКГ. Стрижнем Програми, який і став предметом основних застережень з боку громадськості, є впровадження посередника між споживачами та виконавцями комунальних послуг. У Програмі цей посередник зазначений як Міське комунальне підприємство «Центрожилком» з невиразною згадкою про Управляючу компанію при ньому, щодо якої побіжно згадано про перспективу зробити її приватною структурою (далі по тексту цей комплекс: МКП «Центрожилком»).
Цей посередник перетворює т. з. ЖЕКи (приватні та комунальні підприємства, що надають послуги з утримання будинків та їх прибудинкової території) у підрядників виконання послуг, яких він всупереч чинному законодавству визначає в обхід власників квартир як співвласників житлового фонду.
Цей посередник всупереч чинному законодавству, зокрема, Закону України «Про захист персональних даних» (ст. 6), без встановлення договірних правовідносин зі споживачами, розпочинає на свій розсуд розповсюджувати їх персональні дані іншим підприємствам та установам, створює незаконну інформаційну базу з таких даних.
Для цього посередника прописані права щодо управління спільним неподільним майном, якими, з огляду на ряд інших норм чинного законодавства, закладається ризик створення додаткових майнових зобов’язань для співвласників житлових багатоквартирних будинків, включаючи ризик втрати права власності на допоміжні приміщення будинків, можливого переходу будинків або їх частин у власність іншого власника.
Таким чином, Програма може являти загрозу інституту власності громадян на житло та на будинки зі 100% приватизованих квартир.
  • Громадськість припускає, що ціла низка процедур та дій – запропонований і затверджений порядок ремонту будників на засадах дольової (пайової) участі жителів та міськвиконкому, виведення поточного обслуговування внутрішньобудинкових мереж і ще 12 послуг з переліку обов’язкового мінімуму, посилення заплутаності обліку надання послуг –   містять в собі корупційні ризики.
  • На цьому тлі помітно змінилася судова практика в Луганській області. На зміну судовим наказам прийшли інші форми узгодженості дій судів та комунальників. З боку останніх – штучні завищення сум начебто заборгованості за комунальні послуги, які зазначаються у заявах про видачу судових наказів та в позовних заявах про стягнення заборгованостей з громадян.
Так, широкого розповсюдження набула практика розрахунку та присудження стягнення боргів за період, що перевищує строки позовної давності, стягнення з боржника штрафних санкції (пені та інфляційних втрат) за весь час існування боргу (іноді – за десять років).
Показово, що нове МКП «Центрожилком» почало звертатися до суду з заявами про видачу судових наказів та позовами, з грубим ігноруванням договірних засад правовідносин зі споживачами, про стягнення боргів за період часу, коли ще послуги надавали інші підприємства, і незважаючи на відсутність доказів наявності таких боргів (немає у споживачів договорів зі «старими» підприємствами, МКП не надало договорів про передачу права вимоги від «старих» підприємств). Внаслідок цього посилився тиск з боку органів державної виконавчої служби на боржників, виникли реальні побоювання щодо звернення стягнення на житло боржників.
Ці тенденції вписуються у загальну картину маніпуляцій нового МКП «Центрожилком» навколо власності на житловий фонд.
Таким чином, у м. Луганську під прикриттям експерименту, незважаючи на протести з боку громадськості і об’єднань жителів з різних мікрорайонів, було форсовано запроваджено недосконалу програму. Це дає підстави зробити припущення, що у Луганську було розпочато апробацію механізму перерозподілу житлового фонду всупереч законним інтересам громадян, задля чого, на нашу думку, і було створено зазначену Програму і засновано нове міське комунальне підприємство «Центрожилком» для її реалізації.
2.Правова оцінка програми «Моя домівка» як пілотної програми реформування з точки зору дотримання прав співвласників багатоквартирного житлового фонду та прав споживачів житлово-комунальних послуг
 
За результатами аналізу впровадження Програми «Моя домівка», Луганська обласна громадська правозахисна жіноча організація «Чайка» дає оцінку проведеним змінам та надає рекомендації щодо захисту прав громадян при реформуванні системи управління житловим фондом.
2.1.Оцінка. Позитивні аспекти:
 
1.Зміни в управлінні житловим фондом та упорядкування відносин власності у житлово-комунальній сфері назріли, серед іншого, також у зв’язку з проведеною масовою приватизацією квартир і з необхідністю виведення їх з комунального житлового фонду. Тому спроби унормувати відносини в цій царині цілком виправдані.
2.Зміни на місцях були започатковані органами місцевого самоврядування на основі відповідних рішень центральних органів виконавчої влади і викликали увагу громадськості і жителів багатоквартирних будинків.
3.Накопичено перший досвід реалізації різних версій подібних пілотних проектів у ряді міст України, які можна порівняти з досвідом луганчан і зробити висновки щодо доцільності запропонованих змін.
2.2. Оцінка. Негативні аспекти:
 
2.2.1.Відсторонення від участі у розробці та прийнятті Програми «Моя домівка» співвласників багатоквартирного будинку – власників квартир,
які в силу ст. 382 ч.2 ЦК України мають права на житловий фонд на праві спільної сумісної власності:
Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Безпідставним є «привласнення» з боку Луганської міської ради житлового фонду м. Луганська як виключно комунального майна, на підставі рішення від 16.06.1992р. №9/8 про затвердження статусу об’єктів комунальної власності м. Луганська. Незважаючи на те, що після процесів приватизації комунального майна статус такого майна змінився, влада своєчасно на це не відреагувала.
У м. Луганську відсутнє розмежування права приватної та комунальної власності щодо житлового фонду м. Луганська, не має оформлення земельних відводів прибудинкової території, що унеможливлює розробку законної та обґрунтованої програми реформування ЖКГ.
Немає договірного процесу з власниками квартир і фактичними власниками будинків. Положення про власність на будинки з приватизованими квартирами не узаконено.
Не розроблений і не міститься в Програмі механізм участі співвласників квартир в управлінні багатоквартирним будинком (функції правління), також гарантії соціальної безпеки (критерії соціальної безпеки) такого управління.
Слід звернути увагу, що на час впровадження Програми і до часу початку 2014 р. багатоквартирні житлові будинки у м. Луганську, які міська влада розглядала у Програмі як комунальний житловий фонд, не були зареєстровані як комунальна власність або як приватна власність відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно з наданими нам роз’ясненнями від органів державної реєстраційної служби, права спільної сумісної власності на житловий будинок не підлягають відповідно до чинного законодавства окремій реєстрації та виникають і належать громадянам в силу положень ст. 382 ч.2 ЦК України.
2.2.2. Прийняття Програми «Моя домівка»  без належного обговорення з громадськістю
на порушення п. 12 та п. 13. «Порядку проведення консультацій з громадськістю з питань формування та реалізації державної політики», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України «Про забезпечення участі громадськості у формуванні та реалізації державної політики» від  3 листопада 2010 р. № 996.
2.2.3. Ігнорування  при затвердженні Програми «Моя домівка» вимог ст. 11 Закону  України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875 (в ред. від 24.06.2014 р.) щодо проведення громадських слухань та щодо громадського контролю у сфері житлово-комунальних послуг.
2.2.4. Відсутність науково-технічного забезпечення розробки Програми: для розробки програми не була досліджена технічна документація щодо житлового фонду, земельна документація щодо прибудинкової території, відсутній науковий аналіз стану житлового фонду, ефективності діючої системи надання житлово-комунальних послуг.
Тут належить звернути особливу увагу, що згідно з наказом Державного Комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за № 927/11207, затверджено Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій.
Правилами встановлено (п.1.2.):
«1.2. До складу технічної документації постійного зберігання включаються:
– технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;
– проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;
– акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;
– паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень;
– паспорти ліфтового господарства;
– акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.
1.2.1. Технічна документація коректується в міру зміни технічного стану будинку, переоцінки основних фондів, проведення його капітального ремонту або реконструкції, переобладнання, перепланування та зміни цільового призначення будинку, квартири (кімнати).
1.2.2. До складу документації, яка ведеться виконавцями послуг, входять:
– кошториси, описи робіт на поточний і капітальний ремонт;
–  акти технічних оглядів;
–  журнали заявок жителів;
–  протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності)
–  протоколи вимірювань вентиляції.»
Як підтверджується протоколом засідання Круглого столу представників громадськості і представників органу місцевого самоврядування, виконавців Програми «Моя домівка» від 18.04.2014 р., присвяченого питанням аналізу цієї програми та її впровадження, також офіційними відповідями на запити громадських експертів до Управління ЖКГ міськвиконкому,  – жодного з вищезазначених документів при прийнятті Програми не було вивчено; у подальшому такі документи не були оформлені. Це не тільки порушує законодавство, але й робить технічно неможливим вірний розрахунок технічних показників для проведення реформування ЖКГ та встановлення реальних потреб у наданні послуг та перевірку якості житлово-комунальних послуг.
В рамках Програми лише передбачалася інвентаризація житлового фонду з метою оцінку його стану, але у встановлені в Програмі строки інвентаризація так і не була проведена; рішення органу місцевого самоврядування, що приймалися задля виконання такої Програми, не враховували реальні технічні показники (мається на увазі, передусім,  рішення щодо тарифів на утримання будинку та прибудинкових територій).
2.2.5. Відсутність дотримання конкурентних засад при розробці такої програми для забезпечення права обирати виконавця житлово-комунальних послуг.
В Програмі взято курс на блокування ринку послуг управлінців на користь монопольної управлінської структури.
Замість впровадження інституту управителів житлових будинків та управляючих будинком організацій, які діють на конкурентному ринку та пропонують свої послуги співвласникам багатоквартирних будинків, у Луганську створено посередника-монополіста у вигляді міського комунального підприємства  «Центрожилком» з «Управляючою компанією» при ньому.  Статус та функції останньої споживачам невідомі. Цей монополіст одночасно і надає послуги з управління, і проводить господарську діяльність, і володіє житловим фондом на праві господарського відання. Надавати власне послуги з утримання та ремонту будинку будуть, як і раніше, т. з. ЖЕКи, які виступлять підрядними організаціями в Управляючої компанії.
Таким чином, за майбутнім приватним підприємством закріплено нормотворчо перспективу виникнення монопольного приватного власника частини житлового фонду міста. Рішеннями затверджено, що Міському комунальному підприємству «Центрожилком» орган місцевого самоврядування надає дві групи важливих функцій – управління житловим фондом і одночасного проведення господарської діяльності (право господарського відання). А це, за досвідом брутальних приватизаційних схем 90-х років, може призвести до переходу власності неплатоспроможних споживачів до приватної управляючої компанії, яка у майбутньому може відокремитися від МКП. Найближчий шлях до цього – заборгованість за кредити під ремонти багатоквартирних будинків та під оплату комунальних послуг. Не випадково щодо питань заборгованості у сфері ЖКГ зберігається політика її багаторічного накопичення без списання для населення та бездіяльності держави в аспекті зупинки її невпинного та необґрунтованого зростання. Вважаємо, що з цього питання доцільним є проведення кампанії громадського лоббіювання впровадження законодавчої заборони звернення стягнення на багатоквартирні будинки як на неподільне спільне майно, а укладати кредитні договори для оплати житлово-комунальних послуг.
2.2.6. Невідповідність інформації виконкому та комунальних служб у різних документах для різних споживачів інформації: розходження у переліку послуг з обслуговування будинків і прибудинкових територій, поданого до Міністерства регіонального розвитку, будівництва та  житлово-комунального господарства України (далі: Мінрегіонбуд), і переліку послуг, включеного до місцевих рішень виконкому Луганської міської ради на виконання Програми «Моя домівка», також до тексту договору зі споживачами.
Громадськими експертами зафіксовано, що допущені грубі порушення чинного законодавства щодо обов’язкового мінімуму житлово-комунальних послуг і щодо формування тарифів на ці послуги, а саме:
Кількість попередніх 12 послуг, які були раніше затверджені у Луганську як обов’язковий мінімум з утримання будинків і прибудинкових територій, у Програмі зменшена до 5 ( для будинків з ліфтами до 7). Загальна плата за нові 5-7 послуг при цьому залишилася такою ж, як за минулі 12 послуг, за рахунок підвищення тарифів на окремі види послуг на 300%. Частина вилучених послуг віднесена до категорії додаткових і буде здійснюватися за додаткову плату за договором з виконавцями.
Тобто, наявне приховане підвищення тарифів за рахунок зменшення кількості обов’язкових послуг і підвищення тарифів на ці послуги в такій мірі, що загальна величина тарифу на утримання будинків, споруд і прибудинкових територій залишається начебто на минулому рівні.
Це знижує захисну функцію тарифу  і погіршує надання необхідного мінімуму послуг, тобто погіршує якість обслуговування і утримання будинку.
2.2.7. Відсутність нормативно-правової бази для реформування системи управління житловим фондом:
зміни системи управління на момент затвердження у січні 2013 р. Програми «Моя домівка» законодавчо не були забезпечені.
Так, поняття «управляюча (керівна) компанія» ( в написанні в Програмі  – «кАмпанія») – відсутнє у чинному законодавстві (в ЦК України та в ст. 1 Закона України «Про житлово-комунальні послуги» є тільки поняття «управитель»), а сама процедура управління належним чином не прописана в законодавстві для безпроблемного застосування у сфері ЖКГ. До цього часу саме підприємства, визначені органом місцевого самоврядування як виконавці послуг з утримання будинку та прибудинкової території, фактично виконували та виконують функції з управління будинками. ОСББ та інші подібні об’єднання жителів самі управляють своїм будинком або винаймають підготовленого спеціаліста для управління (на сьогодні при дефіциті спеціальної підготовки з питань управління будинками для ринку управителів, будинками управляють здебільшого люди з середньою та вищою технічною підготовкою). Фактично, «управляюча компанія» зайва з самого початку, бо вона стає посередником з набору робочої сили управителів і стає «привідним ременем» адміністрування від монопольного комунального підприємства, а через нього – виконкому міської ради до жителів будинку. Для споживачів наявність такої фірми створює додаткові витрати на її утримання. При цьому функції «управляючої компанії» у багатоквартирному будинку належним чином у законодавстві окремо не врегульовані.
На час прийняття та впровадження Програми і до цього часу єдиною правовою конструкцією, що може застосовуватися до управління житловими багатоквартирними будинками, де не створені ОСББ, є положення глави 70 Цивільного Кодексу України  (ЦК) «Управління майном» (ст.ст.1029-1045). Норма ст. 1031 ЦК України щодо форми договору управління майном передбачає нотаріальну форму договору управління нерухомим майном, а Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає обов’язкову державну реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна. Але положення цих нормативних актів жодним чином не були враховані при прийнятті та запровадженні Програми, а також при укладанні договору з МКП «Центрожилком».
Найбільшим порушенням прав співвласників відповідно до умов Програми є те, що така «управляюча компанія» не заключає прямого договору зі співвласниками житлового фонду; такий договір укладається тільки з міськвиконкомом. Цей договір не був нотаріально посвідчений та не проходив державної реєстрації. Відповідно до положень ст. 220 ЦК України такий договір є нікчемним та не може мати юридичних наслідків, зокрема, для співвласників багатоквартирних житлових будинків, але міська влада всупереч положенням цивільного законодавства не прийняла до уваги зауваження громадськості, а суди приймали до розгляду по суті заяви та позови від МКП «Центрожилком», не дивлячись на явну незаконність засад його діяльності.
Довідка: станом на жовтень 2014 р. у Комітетах Верховної Ради на розгляді досі перебувають проекти ключових законів щодо реформи управління житловим фондом:
  1. «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№4463а, в якому враховані положення попереднього проекту закону «Про управління багатоквартирним будинком»),
  2. «Про житлово-комунальні послуги» (реєстр. № 4563а від 29.08.2014 року),
  3. Проекти відповідних змін до інших законів.
У цілому проекти цих законів прогресивні. Але є побоювання, що цим запропонованим навіть прогресивним і дієвим механізмом управління майном спробують замінити Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (напевно, щоб уникнути капітальних ремонтів для ОСББ), також «нав’язати» нам ще одну новинку, що не виправдала себе в Росії,  –  «керуючі компанії».
2.2.8. В ході реформ у Луганську допущено порушення законності з боку органу місцевого самоврядування: пряме перевищення своїх повноважень у питаннях власності, враховуючи наявність суттєвих пробілів у чинному законодавстві.
Це виразилося у незаконному ОДНООСІБНОМУ присвоєнні виконкомом міської ради  та його комунальною службою повноважень власника (володіння, розпорядження, користування) житлового фонду міста, незважаючи на масову приватизацію жителями квартир, що відбулася, починаючи з 1992 р., та на наявність у житловому фонді міста станом на 2012 рік 95% приватизованих квартир .
Було проігноровано принципові засади інституту власності –     управління комунальним житловим фондом не може трансформуватися в управління чужою власністю, а  саме: власністю громадян на свої приватизовані квартири і спільною власністю співвласників багатоквартирних будинків на свої будинки (спільне неподільне майно).
Зокрема, у Програмі «Моя домівка» одним з перших кроків заплановано передачу нерухомого майна (житлового фонду) до Управляючої компанії міського комунального підприємства «Центрожилком», незважаючи на перебування значної частини будинків у спільній сумісній власності  власників квартир – співвласників будинку. Не було проведено належних у таких випадках громадських слухань. Інформація щодо кількості і адрес будинків,  начебто переданих на баланс Управляючої компанії, була від жителів прихована.
У кращому стані щодо реалізації функцій власності перебувають будинки, які були житлово-будівельними кооперативами або були відомчими при великих підприємствах та організаціях з власними відділами житлово-комунального обслуговування. Проте, і у них з набуттям нового статусу кондомініумів виникають загальні з ОСББ проблеми управління будинками.
Зокрема, не пропрацьовано у Програмі питання користування нежитловими приміщеннями, які є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин і які комунальники самовільно здають в оренду стороннім фірмам, а ОСББ коштів за оренду свого майна не отримують.
Так, за нашими підрахунками, по місту Луганську щомісяця набігають десятки тисяч грн. орендної плати за розміщення на дахах передаючих пристроїв сотового зв’язку,  сотні тисяч за оренду приміщень під роботу фірм і т.д. Проте, дізнатися щодо подальшого використання коштів мешканцям будинків-власникам неподільного майна неможливо.
2.2.9. Невирішеність ключового питання – проведення капітального ремонту будинків перед передачею у власність ОСББ попереднім власником будинку,
а отже не вирішується питання сприяння створенню та діяльності ОСББ.
До головної причини гальмування створення ОСББ (необхідність  проводити капітальні ремонт перед переданням будинку на баланс ОСББ) додалася нова: оскільки ОСББ стає балансоутримувачем всього будинку і прибудинкової території, це розбиває монополію МКП або приватної управляючої кампанії на надання послуг з управління, і відносини між ними і ОСББ стають більш складними. Тому МКП не зацікавлене у конкуренції та порівнянні своєї ефективності з ОСББ.
Замість виконання цього свого обов’язку, саме на співвласників міська влада покладає фінансування капітального ремонту та в порушення ст. 369 ЦК України замість співвласників ОДНООСОБНО вирішує, яким чином кошти на ремонти будуть збиратися та розподілятися, що є явним перевищенням своїх повноважень органом місцевого самоврядування.
Зокрема, у Програмі не поставлено питання щодо створення комунального фонду капітального ремонту житлових будинків у зв’язку з передачею до ОСББ чи відповідного банку.
Передбачена Програмою пайова (дольова) участь членів ОСББ у фінансуванні капітального ремонту проблеми не вирішує. Зважаючи на соціальні аспекти питання,  ОСББ будуть вимушені брати під ремонт кредити. А в разі  неспроможності погасити їх вчасно, за відсутності державних гарантій чи гарантій з боку органів місцевого самоврядування, співвласники можуть втратити частину власності або увесь будинок. Тобто, спрацюють минулі схеми привласнення землі, будівель соціального призначення (дитсадків тощо), які були поширені у 90-ті та наступні роки і породили сумнозвісне явище так званої «прихватизації». Тільки в ті роки йшлося про виробничі фонди, а в даний час ці процеси можуть зачепити житловий фонд.
Прихованою ціллю Програми є перекладання тягаря проведення капітальних ремонтів будинків в умовах масового створення ОСББ на самих мешканців будинків, на що прямо вказано у формулі цілі.
Передбачено заходи з проведення капітального та поточного ремонту за рахунок жителів будинків  (ці два види ремонту у Програмі об’єднані, хоча згідно з чинним законодавством, вони є різними і мають різний механізм фінансування). При цьому у Положення про дольову (пізніше – пайову) участь закладені можливості корупційних дій, підґрунтям яких можуть стати: правова колізія,  прогалини правового регулювання, широта адміністративного розсуду, порушення балансу інтересів та  надмірних обтяжень для отримувачів житлово-комунальних послуг.
Так, за нашим дослідженням, при договорі щодо витрат з боку ОСББ та з боку МКП «Центрожилком» по 50% вартості на ремонт покрівлі, згаданий  МКП оцінив вартість робіт у 30 тис. грн., в той час як реальна вартість на такому ж сусідньому будинку складає 20 тис. грн. Всіма коштами розпоряджається МКП. Тобто, МКП  «заробляє» на цьому ремонті 10 тис. грн., які він фактично відбирає у ОСББ.
Причину цих та інших порушень громадськість вбачає у намаганнях управлінь ЖКГ, потенційних майбутніх приватних структур скористатися ситуацією недосконалості законодавства, слабкою юридичною грамотністю громадян,  співвласників багатоквартирних будинків задля можливого привласнення у майбутньому частини житлового фонду через управляючу структуру.
2.3.Результати змін:
 
  1. Загальним негативним результатом впроваджуваних змін в управлінні стає небезпека втрати права власності на житло значної частини громадян внаслідок можливості переходу житла у власність приватної компанії, що надає послуги з управління будинками.
  1. При здійсненні реформ у житлово-комунальній сфері як з боку центральних органів управління житлово-комунальною галуззю, так і особливо з боку органів місцевого самоврядування, які створюють підконтрольні собі приватні підприємства, взято курс не на формування корпусу управителів-фізичних осіб як суб’єктів конкурентного ринку послуг, а на перевагу приватних структур з управління будинками, що може мати наслідками: монополізацію надання послуг, перехід власності громадян у власність цих структур.
3.Тенденції до подібних змін проглядаються по Україні в цілому.
Вони віддаляють громадян від повноцінної реалізації їхніх прав у житлово-комунальній сфері і вдоволення потреб у достатньому рівні життя, оскільки громадянин не стає центральною постаттю і головним суб’єктом у цій сфері.
2.4.Громадянин (споживач та співвласник) як центральна постать, на яку орієнтовані реформи, має бути вдоволеним у таких потребах:
  • Реалізація права власності на житло (особистий простір, в якому людина має свободу і повну безпеку)
  • Отримання достатнього для добробуту набору послуг (гарантований рівень добробуту)
  • Підвищення якості послуг (побутові аспекти якості життя)
  • Доступність послуг за ціною та за надійністю отримання (економічні гарантії та соціальні аспекти отримання послуг)
  • Соціальний захист та соціальні гарантії незахищених верств громадян у житловій сфері (соціальна безпека громадян, побутові аспекти).
Громадянин стає центральною постаттю (суб’єктом), якщо він:
  • Є учасником визначення стратегії розвитку житлово-комунальної сфери з точки зору своїх законних інтересів;
  • Має повний доступ до інформації про свою власність (багатоквартирний будинок) і має доступ до участі в прямому управлінні своїм майном;
  • Виступає замовником необхідних йому послуг;
  • Обирає виконавців послуг на вільному ринку;
  • Укладає рівноправний договір з виконавцями послуг;
  • Контролює якість самих послуг та якість їх надання;
  • Оплачує ці послуги самостійно або частково за допомогою держави, місцевої громади.
Проте, ці принципові підходи, на яких наполягає громадськість в інтересах громадян, не враховані достатньо у стратегіях переходу на ринкові засади економіки, у програмах реформування ЖКГ.
Були проігноровані роль і місце споживача і співвласника як адресата й одночасно як активного суб’єкта реформи, проігноровані його законні інтереси й не передбачені механізми захисту його законних прав. Зокрема, це стосується реалізації права власності на житло, також якості послуг, доступних цін на послуги, соціального захисту та соціальних гарантій у ході реформи. Споживач штучно витіснений з процесу надання послуг як замовник і контролер.
2.5. Загальні висновки:
 
1.Програма спрямована на монополізацію управління житловим фондом, гальмує розвиток  ринкових засад в житлово-комунальній сфері, посилює залежність громадянина від комунальних служб, містить в собі корупціогенні чинники.
2.В кінцевому результаті, безконтрольне впровадження на місцях подібних недосконалих програм  закладає підґрунтя для консервації корупційної складової всього житлово-комунального господарства України – керування органами влади (державними й місцевими) чужим, уже приватним житловим фондом багатоквартирних будинків –  в інтересах окремих посадових осіб (нажива, розкрадання з бюджету та ін.) на шкоду інтересам власників житла.
3.Враховуючи всі недоліки пілотної Програми, а також відсутність позитивної динаміки змін у сфері ЖКГ міста, єдине, що можна запропонувати, з точки зору громадськості,  це  відмовитись від впровадження Програми як незаконної і запровадити нову, яка відповідала б законодавству і прагненням зробити саме споживача та співвласника центральною постаттю в сфері ЖКГ як головного замовника та контролера якості послуг.
Висновок щодо недосконалості Програми та необхідності зміни частини її положень ( що, думку громадськості, рівноцінно відмові від попередньої  не тільки редакції, але й концепції Програми) домінував також на вже згадуваному Круглому столі 18.04.2014 р. і був прийнятий за основу для винесення на розгляд громадських слухань. Останні не відбулися з причини загострення загальної ситуації на території Луганщини і самого Луганська та початком проведення воєнних дій.
 3.Рекомендації щодо захисту прав людини, законних інтересів громадян при реформуванні системи управління житловим фондом
 
 
3.1.Рекомендації громадянам як співвласникам багатоквартирних будинків і споживачам житлово-комунальних послуг:
 
3.1.1.Першочергово – знати та реалізовувати свої права у сфері ЖКГ, мати врегульовані відносини власності щодо житла.
Права та обов’язки споживачів, а також інших суб’єктів, що діють у сфері ЖКГ відповідно до положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги»:
Стаття 20. Права та обов’язки споживача
 1.Споживач має право:
1) одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг;
 2) одержувати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання, порядок надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо;
 3) на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров’ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;
 4) на усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;
 5) на зменшення розміру плати за надані послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;
 6) на несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та/або членів його сім’ї при відповідному документальному оформленні, а також за період фактичної відсутності житлово-комунальних послуг, визначених договором у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;
 7) отримувати від виконавця компенсацію в розмірі, визначеному договором, рішенням суду або законодавством, за перевищення нормативних термінів на проведення аварійно-відновлювальних робіт;
 8) на перевірку кількості та якості житлово-комунальних послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
  1. Споживач має право на укладення договору з виконавцем відповідних послуг на профілактику, повірку, а також заміну або ремонт санітарно-технічних приладів, пристроїв, обладнання та засобів обліку, що вийшли з ладу.
          Стаття 21. Права та обов’язки виконавця
 
  1. Виконавець зобов’язаний:
 1) забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, в тому числі шляхом створення систем управління якістю відповідно до національних або міжнародних стандартів;
 2) здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будинків, квартир, приміщень;
 3) підготувати та укласти із споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором;
 4) надавати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру цін/тарифів, норми споживання, режим надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо;
 5) своєчасно проводити підготовку жилого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;
 6) розглядати у визначений законодавством термін претензії та скарги споживачів і проводити відповідні перерахунки розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;
 7) утримувати в належному технічному стані, здійснювати технічне обслуговування та ремонт внутрішньобудинкових мереж, вживати заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень якості послуг у терміни, встановлені договором та/або законодавством;
 8) сплачувати споживачу компенсацію за перевищення встановлених термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт у розмірі, визначеному договором або законодавством;
 9) вести облік вимог (претензій) споживачів у зв’язку з порушенням порядку надання житлово-комунальних послуг, зміною їх споживчих властивостей та перевищенням термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;
 10) своєчасно за власний рахунок проводити роботи з усунення виявлених неполадок, пов’язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з його вини.
Стаття 23. Права власника
  1. Власник має право тримати на балансі та управляти належним йому майном.
  1. Власник має право доручати повністю або частково розпоряджатися та управляти належним йому майном відповідно до закону та договору балансоутримувачу або управителю.
  1. У разі спільної власності кількох співвласників рішення щодо утримання на балансі та/або управління майном приймається відповідно до закону.
Стаття 24. Права та обов’язки балансоутримувача
  1. Балансоутримувач має право:
 
 1) здійснювати функції утримання на балансі переданого йому за договором з власником майна та управляти їм чи передавати за договором повністю або частково функції управління управителю;
 2) визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту майна;
 3) укладати договори на надання житлово-комунальних послуг;
 4) приймати рішення щодо використання коштів на виконання капітального та поточного ремонтів;
 5) здійснювати господарську діяльність у порядку, визначеному законом;
 6) звертатися до суду про звернення стягнення на майно осіб, які відмовляються оплачувати рахунки за споживання житлово-комунальних послуг або відшкодовувати завдані збитки майну, що перебуває в нього на балансі.
  1. Балансоутримувач зобов’язаний:
 1) укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна;
 2) утримувати на балансі майно, визначене договором з власником (співвласниками);
 3) вести бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність відповідно до законодавства;
 4) забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном;
 5) забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил;
 6) забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.
Стаття 25. Права та обов’язки управителя
  1. Управитель має право:
 1) здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечувати їх належну експлуатацію;
 2) укладати договори з виробниками, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому законом;
 3) контролювати виконання умов договорів на надання житлово-комунальних послуг;
 4) отримувати плату за виконання власних функцій;
 5) доступу в приміщення, будинки і споруди для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо в порядку, визначеному законом і договором;
 6) звертатися до органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та до суду в межах повноважень, визначених законом та договором, для забезпечення належного виконання умов договору виробниками, виконавцями та споживачами.
  1. Управитель  зобов’язаний:
 1) забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об’єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами;
 2) дотримуватись умов договорів з учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг;
 3) вимагати беззастережного виконання умов договору, стандартів, нормативів, норм і правил від виконавців послуг;
 4) вимагати своєчасної і в повному обсязі оплати наданих житлово-комунальних послуг від споживачів;
 5) надавати необхідну інформацію споживачам та реєструвати звернення споживачів у встановленому законодавством порядку в разі виникнення аварій або тимчасового припинення виконання будь-якої послуги, передбаченої договором;
 6) контролювати стан забезпечення споживачів житлово-комунальними послугами, проведення перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості;
 7) здійснювати огляд основних конструктивних елементів, огороджуючих конструкцій будинків і споруд, інженерних мереж, об’єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях (зовнішніх та внутрішньобудинкових систем, під’їзних шляхів і тротуарів), і складати відповідні акти;
 8) забезпечувати здійснення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів відповідно до встановлених стандартами, нормативами, нормами і правилами вимог щодо строків та регламентів;
 9) надавати в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру цін/тарифів, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо.
3.1.2.Зареєструвати свої речові права на нерухоме майно (квартиру в багатоквартирному будинку).
 
Адже у дуже багатьох випадках люди, які думають, що приватизували свою квартиру (особливо у 90-х роках), не довели процедуру до кінця і не зареєстрували свої права власності на квартиру.
 
Перевірити чи належним чином проведене оформлення права приватної власності на квартиру (право власності має бути зареєстроване у Державному реєстрі), адже саме належне оформлення права власності на квартиру дозволяє отримати й право спільної сумісної власності на багатоквартирний будинок в сенсі ст. 382 ч.3 ЦК України (на внутрішньобудинкові мережі, допоміжні споруди і т.ін.).
Слід звернути увагу, що на даний час при оформленні правочинів щодо квартир нотаріус не вказує перехід права спільної сумісної власності на багатоквартирний будинок
Державна реєстрація покликана забезпечити охорону та захист прав та законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них. Державна реєстрація прав зводить до мінімуму можливість недобросовісних осіб реєструвати на себе права, які їм не належать, а тому створює перешкоди для проведення незаконних операцій з нерухомістю
(Роз’яснення Державної Рєстраційної служби щодо речових прав на нерухомість стор. : http://www.drsu.gov.ua/show/54).
 
На разі, вважаємо, що в цьому аспекті наше законодавство потребує вдосконалення і має закріпити можливість реєстрації таких спільних прав при відчуженні і придбанні нерухомого майна. Це збільшить державні гарантії захисту прав співвласників та позитивно вплине на можливості участі співвласників в процесах реформування ЖКГ та управління своїм спільним майном. Тому це тема для громадського лобіювання з боку інститутів громадського суспільства.
  • Звернути увагу на те, що укладання договору управління майном (житловим фондом) потребує дотримання низки складних юридичних процедур,
що в умовах чинного законодавства має велику вартість оформлення, отже не дозволяє ефективно використати такий інститут управління майном саме в сфері ЖКГ (необхідна оцінка нерухомого майна, що передається, згода всіх співвласників, велику вартість мають нотаріальні послуги і т.і.)
Законодавство потребує укладання нотаріального договору, що підлягає державній реєстрації (ця вимога не виконується органами місцевого самоврядування, що ставить під сумнів взагалі законність передачи житлових будинків в управління). Єдиним виключенням у цьому моменті є функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, які є балансоутримувачами таких будинків. Але це не позбавляє права споживачів вимагати від виконавців житлово-комунальних послуг прямого украдання саме з ними договорів про надання житлово-комунальних послуг.
На разі споживачі та співвласники можуть використовувати знання щодо порушення процедури укладання договору щодо управління майном з боку органів місцевого самоврядування для захисту своїх прав, адже такі договори за загальним правилом з юридичної точки зору є нікчемними та не можуть породжувати правових наслідків (прав і обов’язків співвласників).
3.1.4. Взяти участь разом з іншими співвласниками у визначенні виконавця послуг.
 
Звернути увагу на право співвласника житлового фонду безпосередньо брати участь у вирішенні питань щодо визначення виконавця житлово-комунальних послуг. Про такі наміри безпосередньо взяти участь у визначенні виконавця послуг необхідно повідомити орган місцевого самоврядування та запропонувати спільно провести таку процедуру (якщо у будинку є частка неприватизованих квартир), або провести процедуру самостійно.
На практиці, якщо співвласники не проявляють свою волю з цього питання, орган місцевого самоврядування замість них призначає такого виконавця та встановлює умови його роботи відповідно до своїх повноважень згідно з Законом України «Про житлово-комунальні послуги».
3.1.5. Укласти договір (індивідуальний)з управителем на отримання житлово-комунальних послуг.
 
Вимагати від всіх виконавців житлово-комунальних послуг укладання письмових договорів на надання всіх видів житлово-комунальних послуг.  Такий договір має відповідати вимогам Типового договору, що затверджений КМУ.
Такий договір має укладати навіть ОСББ з особами, що не є членами ОСББ про надання житлово-комунальних послуг та щодо управління таким майном.
В ст.13 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» зазначено: «Укладення договору   між   власником  окремого  приміщення  у житловому комплексі та управителем є обов’язковим».
3.1.6.Підписувати всі договори  після ретельного вивчення їх.
 
При укладанні договору використовувати законний місяць на його вивчення та консультації з іншими  власниками квартир, юристами, правозахисниками.
 
Звернути увагу при підписанні договору на такі моменти:
  • Персональні дані:
На практиці розширено перелік персональних даних, який незаконно вимагає виконавець (наприклад, те, що характеризує майновий стан громадянина, технічний паспорт житла та ін.)
Натомість, виконавець часто уникає належних за Типовим договором відомостей про себе, наприклад, умови ліцензії на надання послуг.
Небезпечним є передання персональних даних «третім особам і т.д.», що намагаються внести до тексту договору виконавці, які вдаються до хибної «презумпції наданих послуг» .
  • Повірка лічильників:
Часом у договорі наводяться завищені терміни поновлення лічильників, взятих на повірку.
  • Тарифи, на які погоджуються обидві сторони:
Виконавці уникають о пропонованому проекті договору зазначати розміри тарифів, що діють на час укладання договору.
  • Терміни оплати за послуги:
Майже всі виконавці послуг вимагають оплати до 10 числа  наступного місяця, хоча згідно Закону України «Про пенсійне забезпечення» (ч.2.статті 85) «…виплата пенсій провадиться…у встановлені строки,  але не пізніше 25  числа  місяця,  за який  виплачується  пенсія», а тому в Договорі  споживач може наполягати на зазначенні терміну оплати послуг до 25 числа місяця, наступного за місяцем отримання послуг. При введенні пені за несвоєчасну оплату цей пункт дуже принциповий.
  • Включення пені та інших неустойок та штрафів:
Майже всі виконавці у пропонованих населенню договорах завищують розмір пені, чим погіршують положення споживача порівняно з чинним законодавством, що обмежує загальний розмір виплати пені не більше 3% на рік відповідно до ст. 625 ЦК України. Цікаво, що відсутня спеціальна норма, що встановлює імперативно певний розмір пені для споживача саме в сфері надання житлово-комунальних послуг.
  • Рівноправність сторін:
Виконавцями часто пропонуються неповні розділи Договору, де обумовлені обов’язки виконавця, форми контролю якості  послуг, санкції за неякісні послуги та за порушення прав споживача.
Якщо наданий для підписання Договір є незаконним і не відповідає Типовому договору, не варто його підписувати, необхідно надати свій протокол розбіжностей виконавцю.
У разі, якщо не вдасться дійти згоди, доречно вирішувати такі питання вже у суді.
3.1.7. Брати активну участь в обліку наданих послуг та вимагати проведення перерахунку оплати за них від виконавців.
 
Налагодити у своєму будинку разом з іншими мешканцями діючий механізм врахування (обліку) наданих послуг ( участь у прийнятті послуг, заміри  послуг приладами, підписання актів прийому наданих послуг громадянином або довіреними від нього особами); вимагати перерахування оплати за послуги у разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, невідповідної якості і т.д.
3.1.8.Домагатися повної ясності в документах, запропонованих представниками органів місцевого самоврядування, комунальних служб, комунальних підприємств та організацій, та ін.
 
При роботі з документами, на громадських слуханнях та інших обговореннях засад відносин  управління, приватизації, власності звертати увагу на чіткість визначення повноважень виконавців послуг, управляючих структур та інших суб’єктів щодо зазначених сфер відносин.
На прикладі документації МКП «Центрожилком» можна впевнитися, що найважливіша структура при МКП – «Управляюча компанія» – тільки побіжно згадана, хоча її основна роль, як видно зі статуту МКП, зводиться до реалізації планів приватизації житлового фонду.
3.2.Рекомендації для жителів – співвласників багатоквартирного будинку щодо створення ефективної системи управління своїм майном в аспекті колективної реалізації своїх прав:
Слід пам’ятати, що у сфері утримання житлового фонду реформа  в Україні  здійснюється на даний час шляхом створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ); приватних підприємств з утримання житлового фонду (ПП); управляючих організацій. На початковій стадії перебуває процес запровадження інституту управителів. У перспективі не виключаються інші варіанти створення кондомініумів та їх юридичне закріплення.
Частково рекомендації для ОСББ як юридичної особи вже наведені у рекомендаціях для членів ОСББ (щодо визначення виконавців та ін.)
Проте, є спеціальні колективні права співвласників як колективного власника будинку, про які і йтиметься у цьому розділі.
З врахуванням вищенаведеного, необхідно розробити план дії співвласників щодо Вашого житлового багатоквартирного будинку, в якому має бути передбачено наступне:
 
3.2.1. Отримати повний комплект технічної документації на багатоквартирний будинок:
 
Вимагайте від підприємства, що д цього часу було балансоутримувачем, та від органу місцевого самоврядвання, при передачі багатоквартирного будинку на баланс ОСББ надання Вашому ОСББ повного пакету необхідних документів (технічної документації) щодо Вашого житлового багатоквартирного будинку, що дозволить встановити його технічний стан та потребу у наданні житлово-комунальних послуг та потребу у проведенні капітального ремонту, його обсягах. Такий пакет формується відповідно до п.1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, що затверджені наказом Державного Комітету України  з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 N 76, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207.
3.2.2. Якомога швидше зареєструвати для ОСББ свої майнові права на житловий будинок  у Державній реєстраційній службі:
 
Не виключено, що навколо цього питання вже проводяться незаконні дії, в результаті яких ви можете бути відчуженими від майна, яке має належати по закону об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
 
3.2.3. Забезпечити юридичний захист прав ОСББ у правовідносинах з підприємствами, організаціями, компаніями і т.д. щодо виконання Статутних завдань ОСББ задля унеможливлення порушень Ваших прав:
 
Якщо Ви маєте намір запросити до управління підприємство (або таке підприємство з подачі органу місцевого самоврядування вже діє), необхідно перевірити, чи має управляюча компанія ( організація, інша подібна структура) ліцензію на надання відповідних послуг ( з управління, ведення господарської діяльності, надання послуг з утримання та ремонту будинку і т.д.).
Це потрібно для перевірки законності дій такого підприємства і для перешкоджання порушенню Ваших прав з його боку.
Для налагодження правовідносин необхідним є укладання письмового договору з надання житлово-комунальних послуг, з управління майном. Останній договір ( з управління майном) має бути посвідчений нотаріально і зареєстрований. Такі договори можуть укладатися колективно в інтересах всіх співвласників на підставі належним чином оформлених представницьких документів.
Дуже часто підприємства, що надають житлово-комунальні послуги з тепло-та водо-постачання намагаються перекласти свої обов’язки щодо надання послуги споживачу саме на ОСББ та наполягають на укладанні відповідного договору з ОСББ, намагаються покласти на ОСББ ще й обовязок виконувати функцію колекторської компанії для виконавця послуг. Такі дії виконавців послуг є незаконними, вони мають укладати прямі договори зі споживачами.
3.2.4.Забезпечити реалізацію: а) прав членів ОСББ як власників, б) їх обов’язків, що витікають з права на власність,  в) загальних прав ОСББ:
 
Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» мав багато змін. Станом на жовтень 2014 р. зареєстровано чергову низку змін до цього Закону. Завдання громадян – не допустити звуження чи нерозвиненості прав громадян, щодо чого йшлося вище в аналізі змісту Програми «Моя домівка» та процесу її впровадження.
Правовий статус ОСББ та його членів врегульований на даний час наступним чином:
     Стаття 14. Права власника – члена об’єднання
 
     Власник – член об’єднання має право:
     брати участь в управлінні об’єднанням у порядку,  визначеному цим Законом і статутом об’єднання;
     обирати та   бути   обраним   до   складу  статутних  органів об’єднання;
     знайомитися з протоколами  загальних  зборів,  робити  з  них виписки;
     одержувати в  установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;
     вимагати від  статутних  органів  захисту   своїх   прав   та дотримання членами об’єднання правил добросусідства;
     вийти в установленому статутом порядку з об’єднання;
     одержувати в  установленому  статутом  порядку інформацію про діяльність асоціації.
     На вимогу члена об’єднання воно зобов’язане надати  йому  для ознайомлення всі свої фінансові звіти.
     Порядок здійснення прав власників визначається законом.
     Здійснення прав  власника  не  може  порушувати  права  інших власників.
     Спори щодо здійснення прав власників  вирішуються  за  згодою сторін або в судовому порядку.
     Стаття 15. Обов’язки власника – члена об’єднання
     Власник – член об’єднання зобов’язаний:
     виконувати вимоги статуту об’єднання;
     виконувати рішення статутних органів,  прийняті у межах їхніх повноважень;
     використовувати приміщення  за  призначенням,   дотримуватися правил користування приміщеннями;
     забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;
     забезпечувати дотримання  вимог  житлового  і  містобудівного законодавства  щодо  здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин,  не допускати порушення законних прав та  інтересів інших власників;
     додержуватися вимог   правил   утримання   жилого  будинку  і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
     своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні платежі;
     відшкодовувати за власний рахунок і у повному обсязі  збитки, заподіяні  майну  інших  власників  особисто або іншою особою,  що займає чи використовує приміщення  на  законних  підставах  або  з відома власника;
     виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням;
     попереджувати псування  неподільного  та  загального   майна, інформувати  органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;
     додержувати чистоти в місцях загального користування та  тиші в нічний час (з 23 до 7 години).
     Статутом об’єднання  можуть бути встановлені й інші обов’язки власників – членів об’єднання відповідно до законодавства.
     Стаття 16. Загальні права об’єднання
     Об’єднання має право відповідно до законодавства та статуту:
     шляхом скликання загальних зборів:
     створювати органи управління та визначати умови їх діяльності та оплати;
     приймати рішення   щодо   надходження   та   витрати   коштів об’єднання;
     визначати порядок   утримання,   експлуатації   та    ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту;
     давати згоду  на  укладення  договорів  на виконання робіт та надання послуг для об’єднання відповідно до вимог статті 10  цього Закону;
     встановлювати розміри   платежів,  зборів  і  внесків  членів об’єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;
     виключати з свого складу членів об’єднання,  які не виконують своїх обов’язків;
     брати на баланс майно об’єднання;
     для виконання   статутних   завдань   здійснювати   необхідну господарську діяльність в порядку, визначеному законом.
     Доручати правлінню в межах повноважень, визначених статутом:
     визначати підрядника,  укладати  договори  на  управління  та експлуатацію,  обслуговування  і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особою відповідно до статуту та законодавства;
     здійснювати контроль  за  своєчасною   сплатою   внесків   та платежів;
     ініціювати скликання загальних зборів;
     захищати права,  представляти  законні  інтереси  власників в органах державної влади і  органах  місцевого  самоврядування,  на підприємствах,  в  установах  та  організаціях незалежно від форми власності;
     за рішенням загальних зборів та згодою  власників  приміщень, які   не   є  членами  об’єднання,  використовувати  приміщення  в житловому комплексі для потреб органів управління об’єднання.
     Загальні збори  членів  об’єднання  мають  право   делегувати асоціації,  до  якої  вони  входять,  частину  повноважень власних органів управління.
     Об’єднання може стати засновником асоціації.
     Стаття 17. Права об’єднання щодо забезпечення виконання
                власниками приміщень своїх обов’язків
     Для забезпечення   виконання   власниками   приміщень   своїх обов’язків об’єднання має право:
     робити членам  об’єднання  попередження  про  порушення  ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
     вимагати відшкодування  збитків,  заподіяних  неподільному та загальному майну об’єднання з вини власника або  інших  осіб,  які користуються його власністю;
     вимагати своєчасної   та   у   повному   обсязі  сплати  всіх встановлених цим Законом та статутом об’єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;
     звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників  приміщень,  які  відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки,  своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі  встановлені цим  Законом  та  статутом об’єднання платежі,  збори і внески,  а також відрахування до резервного і ремонтного фондів;
     виступати засновником  (учасником)  товариств   з   обмеженою відповідальністю.
     Реалізація прав    об’єднання,   визначених   цією   статтею, здійснюється його правлінням за  дорученням  загальних  зборів  та відповідно до статуту об’єднання.
     Загальні збори   об’єднання   можуть   прийняти  рішення  про списання  боргів  його  членів  у  разі  виконання   ними   робіт, необхідних   для   утримання   неподільного  та  загального  майна об’єднання,  на суму боргу.  Порядок розрахунків  за  ці  операції
( 1521-2002-п ) визначається Кабінетом Міністрів України.
3.2.5. Відпрацювати статути своїх ОСББ з врахуванням функцій утримання будинку на своєму балансі та управління ним:
 
Законодавство дає типовий статут. Це – мінімум, в якому не має бути нічого пропущеного з того, що є суттєвим для нормального життя у будинку як у об’єкті спільної власності. До статуту можна додавати все, що покращує ситуацію з обслуговування будинку і схвалюється власниками квартир – співвласниками будинку.
Законодавство дозволяє різні способи управління будинком при створенні ОСББ.
Зокрема, підтримання будинку у належному стані, тобто, обслуговування і ремонт здійснюються:
  • найманим штатним персоналом об’єднання;
  • штатним персоналом управляючої організації;
  • підрядчиками (фізичними і юридичними особами) за договором з об’єднанням;
  • підрядчиками (фізичними і юридичними особами) за договором з управляючою організацією.
Вибір форми, також способів здійснення контролю виконання обов’язків  управляючою організацією в разі віддання переваги певному типу управління, залежать від волі членів ОСББ.
3.2.6. Домогтися прозорості для членів ОСББ щодо формування тарифів на житлово-комунальні послуги:
 
У разі підвищення тарифів  на житлово-комунальні послуги виясняти, як вони розраховані: це дає можливість у подальшому вирішити питання з оптимізації оплати за комунальні послуги, наприклад, встановити лічильники; перевірити чи враховані особливості Вашого будинку при розрахунку тарифів на утримання будинку та прибудинкової території, оскільки на кожний будинок такі тарифи розраховуються окремо. Ці розрахунки і пояснення має надати підприємство, що визначене виконавцем житлово-комунальних послуг з утримання будинку та прибудинкової території, та орган місцевого самоврядування, що затвердив такі тарифи на дані послуги.
3.2.7.Погодити тарифи з членами ОСББ:
 
Організувати обговорення тарифів на зборах жителів будинку (громадських слуханнях), а комунальники мають врахувати рекомендації  цих слухань. Мати на увазі, що тарифи для кожного будинку формуються окремо, виходячи з технічного стану, типу будинку та інших характеристик, які закріплені законодавчо.
3.3. Рекомендації для жителів багатоквартирних будинків, які ще не створили свого ОСББ або не увійшли до вже створеного ОСББ:
 
3.3.1.Прискорювати створення у себе об’єднань співвласників багатоквартирних будинків,  ставати членами ОСББ, в тому числі   задля вирішення питань управління і утримання будинку, отримання переваг власності:
 
Законодавчо ОСББ є найбільш поширеною та законодавчо врегульованою формою кондомініуму, у них найбільше можливості організувати управління своїм будинком з максимальною реалізацією своїх прав та інтересів (хоча можливі інші форми кондомініумів.) При цьому ОСББ може здійснювати розпорядження нежитловими приміщеннями та іншими площами (дахи для антен та ін.) у своєму будинку, здавати їх в оренду фірмам за плату на користь ОСББ і т.д. Поки цим безроздільно користуються комунальники, а потік коштів за оренду є прихованим від жителів.
Але є певний недолік в створенні ОСББ. Оскільки ОСББ створюється більшістю співвласників, виникає питання реалізації своїх прав меншістю таких співвласників, адже немає норми про автоматичне включення всіх співвласників до члени ОСББ, і це буде ускладнювати доступ невключених жителів до внутрішньої документації ОСББ. Це також є нагальною темою для кампанії громадського лобіювання змін до чинного законодавства. Права власників – членів ОСББ, загальні права ОСББ визначені Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків».
Наразі цей час невирішеним є питання щодо реалізації прав співвласників , які не стали членами ОСББ, оскільки вони не мають права на управління ОСББ і не приймають участь в вирішенні питань щодо управління спільним неподільним майном.
3.3.2. Долучитися всім жителям багатоквартирних будинків до процесів впливу на прийняття рішень на всіх рівнях щодо питань реалізації своїх прав та інтересів у житлово-комунальній сфері (використовувати можливості демократії участі):
 
Постійно брати участь у аналізі та обговоренні змін до чинного законодавства, подавати пропозиції від імені громадськості, ОСББ,  пам’ятаючи, що пріоритет у змінах до законодавства реально мають більш організовані комунальні служби, їхні підприємства та організації, інтереси яких лобіюють певні представники суб’єктів законодавчої ініціативи.
До нормативно-правової бази ЖКГ постійно вносяться зміни, які потребують уваги громадян а їх впливу з метою захисту своїх законних інтересів у жилого-комунальній       сфері. Останню ми розглядаємо як сферу, ширшу ніж галузева сфера житлово-комунального господарства, оскільки питання житла стосуються не тільки галузі ЖКГ, а також питань власності та  речового права, будівництва, санітарно-екологічних норм, правопорядку і т.д.
Перелік використаних нормативно-правових документів:
 
А. Рішення органу місцевого самоврядування та державні програми
 
  1. Рішення 32 сесії Луганської міської ради “Про затвердження Міської цільової програми впровадження сучасної системи керівництва житловим фондом та організації ефективного процесу надання житлово-комунальних послуг м. Луганська на 2013-2015 роки “Моя домівка” від 29.01.2013 № 32/13
http://gorod.lugansk.ua/index.php?newsid=14655
2.Рішення 32 сесії Луганської міської ради «Про внесення змін до рішення Луганської міської ради від 28.03.2011 № 7/5 “Про затвердження Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства та благоустрою територіальної громади м. Луганська на 2011-2014 роки”» від 29.01.2013 № 32/12
http://gorod.lugansk.ua/index.php?newsid=14654
3.Рішення виконавчого комітету Луганської міської ради «Про визначення виконавця житлово-комунальних послуг» від 26.03.2013 р. №75
http://gorod.lugansk.ua/index.php?newsid=15433
4.Рішення 33 сесії Луганської міської ради «Про внесення змін Про внесення змін до рішення Луганської міської ради від 28.03.2013 №33/22 “Про затвердження Положення про дольову участь співвласників у поточному та капітальному ремонтах багатоквартирних житлових будинків м. Луганськ
http://gorod.lugansk.ua/index.php?newsid=16429
  1. Закон України «Про Загальнодержавну програму реформування
і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки від 24 червня 2004 року N 1869-IV,  редакція від 17.11.2012, підстава 5469-17
(Закон в редакції Закону N 1511-VI ( 1511-17 ) від 11.06.2009, ВВР, 2009, N 47-48, ст.720 } { Із змінами, внесеними згідно із Законом N 5469-VI ( 5469-17 ) від 06.11.2012, ВВР, 2013, N 47, ст.661 }
http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1869-15
  1. Програма економічних реформ на 2010-2014 роки «Заможне суспільство, конкурентоспроможна економіка, ефективна держава»
http://www.kivadm.gov.ua/reform/programa-ekonomichnih-reform-na-2010-2014-roki.html
Б. Провідні нормативно-правові акти, які захищають права людини та регулюють реформування у  житлово-комунальній сфері:
Закони
  1. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 № 1875-15 (Редакція від 26.04.2014, підстава 1198-18)
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1875-15/
8.Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»  (поточна версія) від 29.11 2001 року № 2866-III
http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2866-14
  1. Закон України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 року № 1023-XII, остання редакція від 02.12.2012
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1023-12
  1. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952- IV
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/
Кодекси
 
  1. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-15, остання редакція від 06.11.2014
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15
  1. Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983р. № 5464-X
http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/5464-10
  1. Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III, остання редакція від 06.09.2014
(Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків)
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2768-14
  1. Господарський Кодекс України від 16 січня 2003 року № 436-IV
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/436-15/
Накази
  1. Наказ Державного Комітету України з питань житлово-комунального господарства (Держжитлокомунгосп) «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя»
від 27.08.2003  № 141     (Із змінами, внесеними згідно з Наказом Міністерства  регіонального розвитку, будівництва   та житлово-комунального господарства від 06.09.2011 № 180)
http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03
  1. Наказ Державного Комітету України з питань житлово-комунального господарства (Держжитлокомунгосп) «Про затвердження Правил утримання
жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005р.№ 76
http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05
  1. Наказ Державного Комітету України з питань житлово-комунального господарства (Держжитлокомунгосп) «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, спору» від 10.08.2004 № 150
http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z1046-04
В. Проекти нормативно-правових актів, що знаходяться на розгляді
 
Перелік законопроектів з запропонованими змінами разом з пакетами супроводжуючих документів розміщені на сайті Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України за адресою: http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc6_current_main?id=&pid069=153
Ця брошура створена колективом виконавців проекту «Громадське супроводження реалізації пілотної програми на Луганщині з впровадження сучасної системи управління житловим фондом 
м. Луганська «Моя домівка».
 
Проект виконано за сприяння з боку ПРООН, Творчого центру «ТЦК»
і за фінансової підтримки Посольства королівства Данія в Україні, яким виражаємо щиру подяку.
 
Зміст брошури є виключно відповідальністю Луганської обласної громадської правозахисної жіночої організації «Чайка», яка здійснювала  керівництво цим проектом.
Брошура залишилась на правах рукопису, оскільки з початком збройного конфлікту на Сході України внаслідок агресії РФ проти України у 2014 році продовження реалізації проекту на окупованій території стало неможливим.
Викладені у брошурі (рукописі) факти, думки, пропозиції, незважаючи на наступні зміни в законодавстві, не втратили своєї актуальності.

 

Упорядниця Лариса Заливна

Контакти виконавців:

Тел.    +38 066 766 99 31

Ел. пошта lgseagull@gmail.com